“面粉”贵过“面包”现象终难持久。自去年底楼市进入“拐点”以来，土地流拍现象在全国各地屡屡上演。

                                             全国地价首季涨幅回落 部分城市负增长或零增长

        潘石屹：北京“地主”很着急

合肥  今年首场土地交易会公开出让合肥市金寨路、蒙城路、怀宁路上等12宗土地，总面积达1100余亩。尽管报名企业不少，但地块却以11宗流标1宗流拍惨淡收场。

深圳：刚刚结束的一场土地拍卖中，位于宝安区和龙岗区的五块出让土地中，仅有龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧的一地块被深振业在无人竞拍的情况下以6.9亿元的价格获得，其余四块流拍。

上海：4月9日，上海土地交易中心，临近拍卖时间，仍只稀疏坐着几个买家。上海土地首次拍卖遇“冷”，8块土地挂牌拍卖，竟有两块无人问津。

厦门：厦门在继上次9块地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，10块地块又有4块流拍，成功交易的思明区黄金地段地块与年前相同地块比，价格被腰斩。

    最近土地流拍之风潮已经开始在全国范围内蔓延。从深圳到上海、从广州到北京、从厦门到南京、从东莞到杭州等各地，从2007年10月开始，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，自2007年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅之多，而且这些土地流拍基本都出现所谓的房地产市场一线城市。现在看上去，尽管有不少土地市场仍然在交易，但大量土地都是以底价成交。这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，已经有天壤之别。

 政策面： 政府宏观调控

    国内土地市场泡沫破裂的原因是2007年以来国内房地产政策的根本改变。这种房地产政策表明，未来中国的房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象，既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场，那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。房地产开发商比我们政府管理部门，比我们的研究人员更明白。正因为，房地产开发商看到房地产市场已经出现了拐点，他们或是降低其住宅产品的价格，先他人一着而大量销售。他们或是知道房地产市场未来的发展变化，不敢进入土地市场来拍卖土地。因为，对于房地产开发商来说，面对已经发生巨大变化的房地产市场，面对已经变化了的房地产市场的不确定性，任何一个房地产开发商比他人都清楚，未来的房地产市场会走向哪里。特别是土地的价格取决于未来的房价时，房地产开发商更是知道这个土地市场的风险有多大。因为，谁都知道，土地价格的高低完全取决于房价的高低。当房价高企时，土地的价格也会随之走高。同时，由于房地产生产的周期性，当房地产开发商预期房价会往下行时，也意味着土地的价格要往下走。因此，土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走向哪里。在目前的情况下，开发商对房地产市场的预期并不乐观，自然会反映到土地市场上，这就是土地价格走低或土地流拍的根本所在。  

                          国土资源部出台拍卖建设用地新规

                          建设部将加快用地指标修订

                           国务院加强土地调控

                           土地管理实行问责制 杜绝政府领导"因公违法"

 开发商：未来房地产预期改变

    对目前全国范围内频繁出现的土地招标拍卖“流拍”现象，根据《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》的分析可知，在土地出让的后面,是房地产开发商对未来房地产预期的改变。大家知道，2007年是中国房地产有史以来出台政策最多的一年，无疑将对2008年及其以后的若干年的房地产市场产生重要影响，值得很好地分析，并以之为基础对未来房地产市场进行必要的趋势展望。房地产企业可依之降低决策层的决策风险，争取更大的赢利能力和发展机会。在2007年出台的系列调控政策基础上，2008年，1月7日国务院更出台了3号文“土地新政”。紧接着，1月16日，央行上调了商业央行存款准备金率。之后，国家税务总局又出重拳，要求从严征收土地增值税。随着调控政策的不断严厉，房地产预期越来越发生大的改变。房地产开发商会重估房价趋势，进而重估地价，重估土地市场价值。房地产开发商一方面会将手中大量闲置地尽快开发入市，另一方面又会更谨慎拿地，甚至在高地价面前放弃拿地。土地招标拍卖频繁“流拍”,说明房地产开发商对未来房地产的预期在急剧降温。实行货币从紧政策, 房地产开发商从银行获取资金难度增加,有的无法从银行获取资金，不但将影响其拿地能力，甚至还会影响房地产开发商开发项目的后期资金链。同时，国务院2008年3号文“土地新政”释放出了更强势土地调控态度的强烈信号，而其执行细则还没有制定出来, 房地产开发商对地价未来走势的预期仍不明朗，对未来房地产市场尤其土地市存有观望情绪。这样，因房价上涨预期被重度打击，地价上涨预期也将受到重度打击。房地产市场预期、土地市场预期正发生巨大改变，地价就可能越来越走低。在此背景下，如果地方政府不改变目前的出让土地模式、维持高地价，就不排除这样的可能：将来，为降低风险，全国各地开发商更多地集体对地价说“不”，土地招标拍卖“流拍”在全国更广泛范围更多、更频繁出现，在全国范围内进一步蔓延，引发地价拐点。

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 银行：银根紧缩，放贷更谨慎

４月２５日开始，金融机构存款准备金率上调至１６％，这也是今年第３次上调存款准备金率。据央行统计，以金融机构人民币余额为基数计算，３次上调存款准备金率相当于冻结了约６０００亿元资金。

“存款准备金率再次上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模也就缩小了。”工商银行安徽省分行副行长朱文信说，最近两次上调存款准备金率相隔仅１个月，这使得一些银行调整放贷计划。

合肥一家房地产开发企业负责人向记者透露，他们一个多月前就开始向浦发银行申请贷款，各项申请手续和资质也都符合要求，可是钱还是贷不下来，而以前申请类似的贷款只要半个月时间。该负责人坦言，目前房地产业风险较大，放贷时银行比以前更加谨慎了。

安徽中信房地产评估有限公司董事长虞浩东也告诉记者，目前银行向开发商发放信用贷款的情况几乎没有了，都要求开发商以实物作担保，开发商想玩“空手道”根本就行不通了。 

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地价下跌是一个房价下跌的一个重要信号。此前，业内不少人之所以对房价保持坚挺抱以信心，主要是以地价的坚挺为依据的。“地王”的不断涌现所营造出来的面粉价格贵于面包价的现象，的确加大了人们对未来房价将持续上涨的预期。然而，经济学发展史用无数实例告诉我们，面粉比面包贵的现象是不可能长久的。诚如万科董事局主席王石在接受央视采访时所说：“面粉贵过面包的现象不可能持续。”

事实上，面粉价格高于面包价格本身就已经为房价的下跌埋下了隐患。这一点从房价的运行周期中可以清晰地看出来。经济运行具有一定的周期性，住房作为经济体中的一个组成部分，它的走势同样存在着周期性特征。这一点是难以改变的。在过去的10年中，我国的房价处在一个上涨周期中，2007年，深圳市房价半年的涨幅就远远超过了50%，其中，大部分是投机性购房，而且，“地王”在全国各地密集涌现。国家不断出台严厉的调控政策，并加大了实施住房保障的力度。

因此，从房价的运行周期来看，地价的下跌乃是房价步入下跌周期的开始。它同样要经过两个阶段：第一个阶段，地价快速下降，一直降到低于周边房价的程度，即面粉价格首先低于面包的价格。第二个阶段，地价下跌带动周边房价的下跌，进而，为地价的下跌腾出更大的空间，在此压力之下，地价进一步下跌。这两个阶段相互交替，构成一个个小的循环。之后，地价回归到它本来的价值，房价也自动挤压掉其中的泡沫，逐渐在调整过程中探底、趋稳，等这一周期走完，再逐渐步入下一个周期。

一些开发商希望抵抗这个周期，而经济学原理告诉我们，一些内在的调整冲动必须经过释放，这种力量是很难抗拒得了的。以地价为例，那些前期以高于面包的价格拿下地块的开发商，他们能囤积土地不开发以抵御地价的下跌，等待下一个周期的到来吗？不能。我国法律明确规定，土地闲置满两年将依法无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。即使没有这些规定，在房价步入下跌轨道的时候，囤积土地的成本也是非常高的。别的不说，仅几十亿元的资金利息是多少？损失掉的机会成本又将是多少？

地价的下跌是房价步入下跌周期的开始，而住房保障体系的完善可能加速房价下跌周期形态的完成。从温家宝总理和建设部高级官员最近的讲话来看，将中等收入者纳入住房保障体系已经没有任何悬念，这无疑将大大减少对市场化的商品房的需求量，进一步拉低房价。开发商等市场主体，应该正确看待住房市场发生的这些变化，顺应大势，及时调整自己的经营策略，而不是采取对抗的心态，继续囤积居奇，哄抬房价，恶化民生。那样最终只会损及自身利益。

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                  策划编辑：王菲